Хувийн сууц барих зөвшөөрөл: газраас ашиглалтад оруулах хүртэлх бичиг баримтын дараалал

Хаус барих гэж буй зарим айл эхлээд барьчихаад, бичиг баримтаа дараа нь бүрдүүлнэ гэж боддог. Гэвч цахилгаан, ус холбуулах, өмчөө бүртгүүлэх, зээл авах үед дутуу баримт ихээхэн цаг, мөнгө үрэх шалтгаан болдог. Энэ нийтлэлд 2016 онд шинэчлэн найруулсан Барилгын тухай хуулийн 2025 оны 7-р сарын нэмэлт, өөрчлөлтийг оруулсан эхэд тулгуурлан хувийн сууц барих ерөнхий дарааллыг тоймлов. Хаалтад хуулийн зүйл, заалтын дугаарыг бичсэн тул албан байгууллагатай ярихдаа ашиглаж болно. Хууль, журам, тушаал өөрчлөгдөж болох тул эцсийн шийдвэр гаргахаасаа өмнө дүүрэг, нийслэлийн холбогдох албанаас заавал тодруулаарай.

1. Таны байшин аль ангилалд орох вэ?

Хууль барилга байгууламжийг төвөгшлөөр нь таван ангилалд хуваадаг: барилгын ажлын зөвшөөрөл шаардахгүй, бага, дунд, өндөр, онцгой төвөгшилтэй (10.1). Ямар зориулалт, хүчин чадалтай барилга аль ангилалд орохыг барилгын асуудал эрхэлсэн сайд тогтооно (10.2). Энэ ангилал цаашдын бүх алхмыг тодорхойлно:

• Зөвшөөрөл шаардахгүй ангиллын барилгыг иргэн, хуулийн этгээд холбогдох зөвшөөрөлгүйгээр барьж болно. Гэхдээ барилгын норм, нормативын баримт бичгийн шаардлагыг мөрдөх үүрэг хэвээр байна (18.3, 40.1.24).
• Бага болон түүнээс дээш төвөгшилтэй барилгад барилгын ажлын зөвшөөрөл авч (26.1), ажлыг тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээдээр гүйцэтгүүлнэ (18.2).

Ангиллын жагсаалтыг сайдын шийдвэрээр тогтоодог тул өөрчлөгдөж болно. Иймд төлөвлөж буй байшингийнхаа давхар, талбай, зориулалтыг барилгын хэлтэст танилцуулж, аль ангилалд хамаарахыг эхнээс нь тодруулах нь хамгийн найдвартай.

2. Газрын эрх, байршлаа шалгах

Ямар ч тохиолдолд газрын асуудал эхэнд ирнэ. Техникийн нөхцөл авах хүсэлтэд эрх бүхий байгууллагаас олгосон газрын зөвшөөрөл, нэгж талбарын кадастрын зураг, газрын нөхцөл байдлыг харуулсан гэрэл зургийг хавсаргадаг (22.1). Барилга барихаар олгосон газрын хил, хэмжээг захиалагч ч, гүйцэтгэгч ч дур мэдэн өөрчилж болохгүй (16.1).

2025 оны 7-р сард оруулсан нэмэлтээр хот, тосгоны хөгжлийн ерөнхий болон хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөнд нийцээгүй төсөлд барилгын ажлын зөвшөөрөл олгохоос татгалзах үндэслэл бий болсон (27.3.4). Мөн Asia News Network-ийн мэдээлснээр 2026 оны 6-р сард нийслэлийн Засаг дарга хэт нягт барилгажсан бүсэд орон сууцны барилгын шинэ зөвшөөрөл олгохгүй гэж мэдэгдсэн. Газар худалдаж авахаасаа өмнө тухайн байршлын төлөвлөлтийн шийдвэрийг шалгах нь илүүдэхгүй.

3. Техникийн нөхцөл: цахилгаан, ус, дулаан

Барилгыг цахилгаан, дулаан, цэвэр ба бохир ус, холбоо зэрэг эх үүсвэрт холбох тухай эрх бүхий байгууллагын шийдвэрийг техникийн нөхцөл гэдэг (4.1.8). Хүсэлтэд газрын баримтаас гадна иргэний үнэмлэх, барилгын архитектурын загвар зураг, барилгын хүчин чадал, инженерийн хангамжийн хэрэгцээг тодорхойлсон мэдээллийг хавсаргана (22.1). Инженерийн хангамжийн байгууллага хүсэлтийг ажлын 10 өдөрт багтаан шийдвэрлэх ёстой (22.2). Хэрэв татгалзвал хэрэгцээгээ өөрийн эх үүсвэрээр хангах зураг төсөл боловсруулж баталгаажуулбал барилгын ажлын зөвшөөрөл авах боломжтой (22.3, 22.4).

4. Байршил, загвар зураг, ажлын зураг

Барилгын байршил, загвар зургийг баталгаажуулах асуудлыг мөн ажлын 10 өдөрт шийдвэрлэнэ (23.1). Үүний дараа эх загвар зураг (эскиз), иж бүрэн ажлын зураг төсөл боловсруулна (23.2). Онцгой төвөгшилтэй болон цогцолбор барилгаас бусад барилгын зураг төслийг «ажлын зураг» гэсэн нэг үе шаттай хийдэг (23.3.2). Хамгийн гол нь барилгын ажлыг зураг төсөлгүйгээр гүйцэтгэхийг хууль хориглосон (40.2).

5. Магадлал: Улаанбаатарт бараг зайлшгүй

Газар хөдлөлтийн 7 ба түүнээс дээш баллын бүсэд баригдах бага болон түүнээс дээш төвөгшилтэй барилгын зураг төсөл, инженерийн тооцоонд магадлал хийлгэнэ (25.2.1). Магадлалыг ажлын 15 өдөрт багтаан хийх бөгөөд (25.1) магадлал хийлгээгүй бол барилгын ажлын зөвшөөрөл олгохыг хориглоно (25.4). Барилга, хот байгуулалтын яамны албан тушаалтны 2022 онд ikon.mn-д өгсөн мэдээллээр судалгааны дүнгээр нийслэлийн нутаг дэвсгэрийн 98 хувь нь газар хөдлөлтийн 7–8 баллын бүсэд, 2 хувь нь 9 баллын бүсэд оршдог. Зөвшөөрөл шаардахгүй ангиллын барилгын зураг төсөлд ч захиалагч хүсвэл магадлал хийлгэж болно (25.8). Үүнийг гэр бүлийнхээ аюулгүй байдалд хийх ухаалаг хөрөнгө оруулалт гэж үзээрэй.

6. Барилгын ажлын зөвшөөрөл

Хувийн сууцны барилгын ажлын зөвшөөрлийг аймаг, нийслэлийн Засаг дарга олгоно (27.1.3). Хүсэлтэд дараах баримтыг хавсаргана (28.2):

• байршил, загвар зураг, техникийн нөхцөлийг баталгаажуулсан шийдвэр;
• магадлал хийгдсэн иж бүрэн зураг төсөл, магадлалын дүгнэлт;
• зураг төсөл зохиогч байгууллагын танилцуулга, улсын бүртгэлийн болон тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээний хуулбар;
• шаардлагатай бол байгаль орчны нөлөөллийн үнэлгээний тайлан, даатгуулсан бол даатгалын гэрчилгээ.

Мөн зураг төсөл боловсруулсан болон барилгын ажил гүйцэтгэх байгууллагын тусгай зөвшөөрөл, барилгын явцад хяналтыг хэрхэн тавих төлөвлөгөөг хавсаргана (28.3, 28.4). Зөвшөөрөл олгогч эдгээрээс өөр баримт шаардахыг хууль хориглосон (28.6). Хуульд барилгын ажлын зөвшөөрлийг хуулийн этгээдэд олгоно гэж заасан (28.1) тул баримтаа хэний нэр дээр бүрдүүлэхийг урьдчилан тодруулаарай. Ажил хугацаандаа дуусахгүй бол зөвшөөрлийн хугацаа дуусахаас 30 хоногийн өмнө сунгуулах хүсэлт гаргана (30.2).

7. Барилгын явцад хадгалах баримтууд

• Ил, далд ажлын акт. Суурийн арматур, далд шугам зэргийг хаахаас өмнө актаар баталгаажуулна (37.1.19, 40.1.2).
• Фото баримт. Захиалагч ажлын гүйцэтгэлд хяналт тавьж, фото зургаар баримтжуулах үүрэгтэй (37.1.19).
• Материалын гэрчилгээ. Гүйцэтгэгч гарал үүсэл, тохирлын гэрчилгээтэй материал хэрэглэх ёстой (40.1.20).

Өвлийн улиралд ажил зогсоох нь элбэг. Ажлыг долоон сараас дээш хугацаагаар түр зогсоовол захиалагч барилгыг хамгаалалтын горимд оруулж, барилгын улсын хяналтын байгууллагад мэдэгдэх ёстой (41.1).

8. Ашиглалтад оруулах

Ашиглалтад оруулах хүсэлтэд үе шатны ажлын гүйцэтгэлийн тэмдэглэл, ил, далд ажлын акт, зураг төсөл зохиогчийн болон захиалагчийн хяналтын нэгдсэн дүгнэлт, инженерийн шугам сүлжээний холболтын тэмдэглэл зэргийг хавсаргана (48.5). Эрх бүхий байгууллага ажлын 10 өдрийн дотор ашиглалтад оруулах комисс ажиллуулна (48.6). Анхаарах нэг зүйл: ашиглалтад оруулаагүй барилгыг ашиглах, байнгын цахилгаан, дулаан, усаар хангахыг хууль хориглодог (37.6, 48.2).

Дүгнэлт: товч шалгах жагсаалт

1. Байшингийнхаа ангиллыг барилгын хэлтсээс тодруулах.
2. Газрын зөвшөөрөл, кадастрын зураг, төлөвлөлтийн нийцлийг шалгах.
3. Техникийн нөхцөл, байршил, загвар зургаа баталгаажуулах.
4. Тусгай зөвшөөрөлтэй байгууллагаар зураг төсөл хийлгэж, магадлал хийлгэх.
5. Барилгын ажлын зөвшөөрөл авч, хугацааг нь хянах.
6. Акт, фото, гэрчилгээгээ цуглуулж, ашиглалтад оруулах комисст бэлтгэх.

Бичиг баримтаа цэгцэлсэн бол материалын сонголтдоо анхаарах цаг гарна: гэрчилгээтэй материалыг «Барилгачин» худалдааны төв болон capital.mn-ээс харьцуулан сонгох боломжтой.

Эх сурвалж

• Барилгын тухай хууль (шинэчилсэн найруулга), parliament.mn
• Барилгын тухай хууль, legalinfo.mn
• Д.Батзориг: Улсын хэмжээнд газар хөдлөлтөд тэсвэргүй 127 эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэг байна, ikon.mn (2022.03.24)
• Ulaanbaatar bans new housing permits in densely built neighbourhoods, Asia News Network (2026.06.11)